Kaufnebenkosten berechnen
Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie liegen je nach Bundesland und Makler zwischen rund 5,5 % und 12,6 % des Kaufpreises. Der Rechner zeigt jeden Posten in Euro.
Die vier Posten der Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %
Der größte Posten. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest, berechnet wird er auf den Kaufpreis ohne bewegliche Gegenstände. Bayern liegt bei 3,5 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 %. Das Finanzamt schickt nach dem Kaufvertrag einen Bescheid; erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Umschreibung im Grundbuch erteilt.
Notar: rund 1,5 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meist die Grundschuld für die Bank. Seine Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis und vom Umfang ab. 1,5 % ist ein Richtwert.
Grundbuch: rund 0,5 %
Das Grundbuchamt trägt Auflassungsvormerkung, Eigentümerwechsel und Grundschuld ein. Auch diese Gebühren folgen dem GNotKG.
Makler: häufig 3,57 % Käuferanteil
Nur wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Haus und Wohnung teilen Käufer und Verkäufer die Provision nach § 656c BGB. Der Satz ist verhandelbar.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € | Nebenkosten gesamt mit Makler |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 36.280 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € | 44.280 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 44.280 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 44.280 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € |
Nebenkosten gesamt = Grunderwerbsteuer + 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch + 3,57 % Makler. Sortiert vom niedrigsten Satz.
Was das für Ihr Eigenkapital heißt
Die Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Banken finanzieren sie deshalb ungern oder nur mit Aufschlag. Wer sie aus eigenen Mitteln bezahlt und zusätzlich einen Teil des Kaufpreises einbringt, bekommt in der Regel bessere Konditionen. Wie viel Kaufpreis Ihr Budget insgesamt trägt, zeigt der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Je nach Bundesland und Makler zwischen rund 5,5 % und 12,6 % des Kaufpreises: 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 % Notar, etwa 0,5 % Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, häufig 3,57 % Käuferanteil.
Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken finanzieren Nebenkosten mit, meist zu einem höheren Zins, weil das Darlehen dann über dem Wert der Immobilie liegt. Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen.
Fällt Grunderwerbsteuer auf Möbel und Einbauküche an?
Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert getrennt ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Der Wert muss nachvollziehbar sein.
Wer zahlt den Makler?
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen, wenn beide Seiten einen Maklervertrag haben (§ 656c BGB). Die Höhe ist verhandelbar.
Quellen und Stand
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und Landesgesetze zum Steuersatz; Übersicht der Sätze 2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Grundlage für Notar- und Grundbuchkosten
- § 656c BGB – Teilung der Maklerprovision bei Einfamilienhaus und Wohnung
Inhaltlich verantwortlich: Dmitriy Strube · zuletzt geprüft am 14.11.2026 · So rechnen wir
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